CASAS EMBARAZADAS: Guía para comprar casas embargadas (2023)

Encontrar y comprar una casa puede ser un proceso emocionante y, a menudo, intimidante. Usted quiere asegurarse de que la casa que compre sea adecuada para usted y que tenga un agente de bienes raíces experto que lo guíe a través del proceso.
Si está buscando una casa, es posible que desee considerar comprar casas embargadas, también conocidas como propiedad inmobiliaria (REO, por sus siglas en inglés). El prestamista es dueño de una propiedad REO como resultado de la falta de pago del préstamo por parte del propietario anterior. Esto también se conoce como propiedad del banco o propiedad de ejecución hipotecaria. Aquí hay una guía sobre cómo comprar casas embargadas.

Diferentes etapas de ejecución hipotecaria

Encontrar casas embargadas depende de dónde se encuentre en el proceso de ejecución hipotecaria. Las propiedades que se encuentran en las primeras etapas de la ejecución hipotecaria o en proceso de venta al descubierto aún pueden ser propiedad del propietario original o estar en manos de un banco o del gobierno.

Aquí hay cinco tipos diferentes de ejecuciones hipotecarias y técnicas para comprarlas:

#1. Ejecuciones hipotecarias (pre-ejecuciones hipotecarias)

La ejecución hipotecaria previa ocurre cuando el prestamista hipotecario notifica a los prestatarios que están en mora, pero antes de que la propiedad sea subastada. Si un propietario puede vender su casa dentro de este tiempo, puede evitar un proceso de ejecución hipotecaria y el impacto negativo que tendrá en su historial de crédito y posibilidades futuras.

Las ejecuciones hipotecarias previas a menudo se enumeran en los juzgados del condado y municipales. Además, varios servicios web, como Foreclosure.com, enumeran casas en la etapa previa a la ejecución hipotecaria.

#2. Ventas a corto plazo

Las ventas al descubierto ocurren cuando un prestamista está dispuesto a aceptar menos por una propiedad que el monto pendiente de una hipoteca. Los prestatarios no tienen que estar atrasados ​​en los pagos de su hipoteca para que un prestamista acepte una venta corta. Sin embargo, generalmente deben demostrar algún tipo de dificultad financiera, como la pérdida de un trabajo, que probablemente resulte en incumplimiento.

Con frecuencia, la propiedad en cuestión está bajo el agua, lo que significa que vale menos que el saldo pendiente de la hipoteca. Para calificar como una venta al descubierto, el prestamista debe estar de acuerdo en "vender la propiedad al descubierto" al aceptar menos del monto pendiente, y la casa debe publicarse para la venta. Estas casas generalmente se anuncian como ventas cortas "en espera de aprobación del banco".

La compra de una propiedad en venta corta es similar a una compra típica en la mayoría de los aspectos, pero el lenguaje de los contratos diferirá, indicando que los términos están sujetos a la aprobación del prestamista. Un banco puede tardar varios meses en responder a una oferta de venta corta, lo que hace que el proceso sea mucho más largo que una compra típica. Muchos sitios web de bienes raíces, incluidos los administrados por empresas individuales o agencias de listado, le permiten buscar propiedades en función de su estado de venta corta.

#3. Subastas en Sheriff's Sales

Una subasta de venta del alguacil se lleva a cabo después de que el prestamista haya notificado al prestatario el incumplimiento y le haya dado al prestatario un período de gracia para ponerse al día con los pagos de la hipoteca. Una subasta está destinada a garantizar que el prestamista obtenga una compensación rápida por el préstamo en mora.

Estas subastas se llevan a cabo con frecuencia en los escalones de los juzgados de una ciudad y son supervisadas por funcionarios de la ley local. En un lugar, fecha y hora anunciados públicamente, la propiedad se subasta al mejor postor. Estos avisos se pueden obtener en los periódicos locales y en varios sitios web buscando "subastas de venta del sheriff".

#4. Bienes inmuebles propiedad del banco

Si una propiedad no se vende en una subasta, vuelve al banco y se convierte en una propiedad de propiedad inmobiliaria (REO). Con frecuencia son administrados por el departamento REO de la institución. Los recursos en línea como RealtyTrac contienen listados extensos de casas propiedad de bancos que se pueden buscar por ciudad, estado o código postal.

#5. Bienes inmuebles propiedad del gobierno

Algunas casas se compran con préstamos asegurados por el Administración Federal de Vivienda (FHA) o el Departamento de Asuntos de Veteranos (VA). Cuando estas propiedades entran en ejecución hipotecaria, el gobierno las embarga y las vende a través de corredores que trabajan para esa agencia gubernamental.

Para comprar una propiedad del gobierno, debe comunicarse con un corredor registrado por el gobierno. Los compradores pueden ver sus opciones en el sitio web del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU. (HUD).

¿Por qué las casas embargadas son más baratas?

La característica más atractiva de las casas embargadas es, por supuesto, su precio reducido, a menudo mucho más bajo que las propiedades comparables en la misma región (conocidas como "comparables" o "comps" en la jerga de los corredores). La mayoría de las ejecuciones hipotecarias se venden con un descuento significativo por debajo del valor de mercado, y la cantidad exacta varía según el área.

Los compradores también pueden ahorrar dinero con incentivos que incluyen pagos iniciales más pequeños, tasas de interés más bajas o la eliminación de las tarifas de tasación y algunos costos de cierre.

¿Qué tienen estas cosas que las hace tan atractivas? Si la casa se encuentra en la etapa previa a la ejecución hipotecaria o de venta al descubierto, los propietarios se encuentran en un aprieto financiero y el tiempo se acaba. Deben descargar la propiedad y adquirir lo que puedan mientras aún tengan posesión de ella. En resumen, estos vendedores no están negociando desde una posición de poder, y si bien puede parecer duro sacar provecho de la miseria de los demás, los compradores pueden beneficiarse.

Los compradores pueden ganar mucho más si la propiedad ha sido confiscada. La oficina del alguacil no está interesada en quedarse con una casa y los bancos no están interesados ​​en ser propietarios. Las instituciones financieras a menudo prefieren deshacerse de las propiedades embargadas lo antes posible (a un precio razonable, por supuesto; tienen que demostrarles a los inversores y auditores que hicieron todo lo posible para recuperar la mayor cantidad posible del monto original del préstamo). Los compradores podrían aprovechar esta situación una vez más.

Por último, las casas embargadas generalmente se venden "tal cual" (si hay daños, las reparaciones del propietario no están incluidas) y, como saben los entusiastas de los autos usados ​​y los muebles antiguos, "tal cual" se traduce en una ganga. Por supuesto, como veremos más adelante, "tal cual" puede ser un arma de doble filo.

Cómo comprar casas embargadas

¿Cree que la compra de casas en ejecución hipotecaria es la mejor opción para usted? Estos son los pasos que puede seguir para comprar casas embargadas:

Paso 1: Infórmese sobre sus opciones para comprar casas embargadas.

Hay dos formas principales de comprar casas embargadas: en una subasta o de un prestamista después de que la venta haya fracasado.

#1. Compra a través de venta corta

Una venta corta ocurre cuando un dueño de casa vende su casa por menos del monto adeudado en su hipoteca porque el valor ha disminuido. El proceso de ejecución hipotecaria no se ha completado. Debido a que el dueño de la casa aún es dueño de la casa, debe trabajar con su REALTOR®.

Cuando compra una casa en venta corta, el prestamista (no el vendedor) debe aprobar su oferta. Puede que tenga que esperar mucho tiempo para su aprobación.

Compra en Subasta Pública

Recibirá una casa más rápido si va a subasta que si regatea con un banco o un vendedor. Los compradores de vivienda también pueden comprar una propiedad en una subasta por un valor sustancialmente inferior al del mercado. Sin embargo, la mayoría de las subastas solo aceptan pagos en efectivo, por lo que deberá tener una cantidad considerable de dinero disponible para la compra.

Si la subasta permite el financiamiento hipotecario, asegúrese de tener lista una carta de aprobación previa. Es fundamental comprender que no todas las aprobaciones son iguales. Proponemos una Aprobación Verificada1, que verifica sus ingresos y activos.

Al ofertar en una subasta, acepta comprar la casa tal como está, sin tasación ni inspección. Esto significa que cuando compra casas embargadas en una subasta, está asumiendo un gran riesgo. Si esto es algo que le interesa, hable con un abogado de bienes raíces.

#2. Compra de un prestamista

Cuando compra una propiedad a través del inventario de propiedad inmobiliaria (REO) de un prestamista, evita tratar con el propietario por completo. Antes de comprar casas embargadas, el prestamista normalmente borra el título y desaloja al propietario actual.

La mayoría de los prestamistas no venderán una casa a un individuo; en su lugar, deberá trabajar con un agente de bienes raíces experimentado para inspeccionar las propiedades disponibles. Estas casas generalmente se ofrecen "tal cual". Sin embargo, normalmente podrá ver la casa y programar una inspección antes del cierre.

Paso 2: contratar los servicios de un agente de bienes raíces

La mayoría de los prestamistas asignan las propiedades embargadas a un REOagent, que colabora con los corredores de bienes raíces tradicionales para localizar un comprador.

No todos los agentes inmobiliarios han trabajado con agentes REO. Un agente de ejecución hipotecaria calificado puede ayudarlo a buscar ejecuciones hipotecarias, navegar el proceso de compra de REO de su estado, negociar su precio, ordenar una inspección y hacer una oferta. Investigue agentes de bienes raíces en su región y haga agente con uno que se especialice en ventas de ejecuciones hipotecarias.

Paso 3: busque casas en ejecución hipotecaria en venta.

Aunque lo más probable es que su agente de bienes raíces pueda ayudarlo en su búsqueda de casas en ejecución hipotecaria, es posible que desee realizar su propia investigación también. Internet ha hecho que sea mucho más fácil de lo que solía ser localizar ejecuciones hipotecarias en su vecindario y en los Estados Unidos. En la actualidad existen numerosos sitios de la web donde se puede buscar. Aquí hay tres que recomendamos especialmente:

• Casas de cohetes: Este repositorio de listados de bienes raíces en línea incluso le dirá con qué tipo de ejecución hipotecaria está lidiando.

• PIEL: Este sitio web oficial del gobierno contiene una lista de casas embargadas. Habrá un agente de bienes raíces nombrado que puede ser contactado por su propio agente.

• Fannie Mae HousePath®: Puede buscar listados de ejecuciones hipotecarias (conocidos como propiedades HousePath®) aquí por dirección, código postal o número de MLS.

• Freddie Mac Housesteps®: Este es el equivalente de Freddie Mac al sitio de ejecuciones hipotecarias de Fannie Mae, y tiene una funcionalidad muy similar.

Paso 4: Obtenga una aprobación previa de hipoteca

A menos que compre casas en una subasta con ejecución hipotecaria, lo más probable es que necesite una hipoteca para financiar la compra de su casa. Querrá obtener una aprobación previa para un préstamo una vez que haya seleccionado un agente y haya comenzado a buscar casas. Una aprobación previa le dice cuánto dinero puede pedir prestado para una casa. Para restringir su búsqueda, seleccione un prestamista y solicite una preaprobación de hipoteca.

Paso 5: Organice una evaluación e inspección.

Al comprar casas embargadas, las inspecciones y evaluaciones son esenciales. Una tasación es una obligación del prestamista que determina el valor de una propiedad. Los prestamistas quieren evaluaciones antes de hacer préstamos hipotecarios porque quieren asegurarse de que no le están prestando demasiado dinero.

Una inspección de la casa es un examen más completo de una propiedad. Un profesional paseará por la casa, anotando todo lo que necesita ser reemplazado o reparado. Debido a que es más probable que las ejecuciones hipotecarias sufran daños que las casas en venta por parte del propietario, debe insistir en una inspección antes de comprar una casa embargada.

A veces no tiene la opción de ordenar una inspección o evaluación de la casa antes de comprar. Solo debe considerar comprar este tipo de casas embargadas si es un experto en reparaciones de casas.

Paso 6: Compra tu nueva casa

Lea los resultados de la inspección y la tasación, luego decida si la casa es realmente adecuada para usted y si se siente cómodo comprando una casa tal como está. Si tiene los fondos o las habilidades para realizar los cambios necesarios, comuníquese con su prestamista hipotecario para finalizar su préstamo. Su agente de bienes raíces lo ayudará a enviar su oferta y prepararse para el cierre.

Los peligros de comprar casas embargadas

La principal ventaja de comprar casas embargadas es el precio más bajo que el del mercado. No obstante, estas características no están exentas de inconvenientes.

#1. Problemas de propiedad

Si bien hay un descuento compensatorio, la condición tal como está podría ser bastante sombría. Si la casa aún está ocupada por los propietarios, es posible que esté en pésimas condiciones; si las personas no pueden hacer los pagos de la hipoteca, es posible que también se estén atrasando en el mantenimiento de rutina, y mucho menos en reparaciones importantes. Además, algunas personas que enfrentan o han sido forzadas a una ejecución hipotecaria están resentidas y descargan sus frustraciones en su casa antes de que el banco la embargue. Con frecuencia, esto implica la eliminación de electrodomésticos y accesorios, así como la destrucción intencional.

#2. Costos no mencionados

Junto con el mantenimiento no planificado y el trabajo de remodelación, las morosidades, como los impuestos atrasados ​​y los gravámenes, que las casas de subastas con frecuencia tienen adjuntas, ya sea por parte del IRS o el estado u otros acreedores, pueden agregar gastos adicionales a una casa que de otro modo sería atractiva. Cualquier cosa que se deba al gobierno debe pagarse y abordarse antes de que pueda comenzar el procedimiento de compra. Esto es especialmente cierto para las propiedades vendidas en subasta; un banco siempre pagará cualquier deuda relacionada con la propiedad antes de revenderla a otra parte.

#3. Procedimiento Prolongado

Los problemas anteriores frecuentemente resultan en una gran cantidad de documentación. Las ejecuciones hipotecarias generalmente tienen una cantidad de documentación adicional que debe completarse para prepararse para el cierre, que no siempre es tan rápido. Si se trata de una venta al descubierto, el prestamista del propietario debe autorizar la transacción, que, como se indicó anteriormente, puede llevar algún tiempo. Serios daños descubiertos en la casa pueden resultar en una tasación de la casa reducida, afectando la capacidad del comprador para adquirir un financiamiento. Algunos prestamistas no prestarán menos de una cantidad determinada, ya que la posibilidad de obtener ganancias con un préstamo más pequeño no justifica el riesgo.

Si bien es de esperar que un banco esté ansioso por vender una casa embargada, los tiempos de respuesta entre el banco y otras partes involucradas pueden ser lentos con las propiedades REO. El tiempo que lleva recibir una respuesta a su oferta puede variar mucho; Si el banco que tiene su casa está sobrecargado con ejecuciones hipotecarias, puede llevar mucho tiempo completar su solicitud.

Se sabe que los bancos con atrasos significativos reaccionan a una oferta después de hasta 90 días. Si tiene la intención de financiar la compra, debe tomarse el tiempo para obtener la aprobación previa de una hipoteca.

#4. Competencia

Al igual que con cualquier mercado, cada vez que existe la oportunidad de obtener algo a un precio más bajo que el actual, la demanda se disparará. Cuando se trata de valiosas propiedades embargadas, es inevitable que aumente el interés y la competencia, no solo por parte de los posibles ocupantes, sino también de los inversionistas y los flipers profesionales.

A menudo, una casa embargada puede tener un precio mucho más bajo que casas comparables en el vecindario. Cuando sale la noticia, pueden llegar múltiples ofertas rápidamente, lo que resulta en una guerra de ofertas. Como resultado, lo que alguna vez fue una ganga podría convertirse rápidamente en una propiedad costosa.

Los posibles compradores de casas embargadas deben realizar ofertas en varias propiedades al mismo tiempo porque los compradores rivales pueden asegurar una propiedad con una mejor oferta o una oferta en efectivo. Sin embargo, no se desanime si alguien le supera en una oferta en particular; en su lugar, siga revisando para ver si regresa en el inventario del banco. Las transacciones de ejecución hipotecaria fallan con frecuencia.

En conclusión

Comprar una ejecución hipotecaria puede ser una oportunidad única para los compradores de vivienda que buscan costos reducidos o por debajo del valor de mercado, o para proyectos de restauración total de la casa. Tenga en cuenta que muchas casas embargadas pueden tener daños estructurales sustanciales y, por lo general, se venden "tal cual".

Si desea arriesgarse con una ejecución hipotecaria, comuníquese con un agente de bienes raíces con experiencia. Debido a que la mayoría de los prestamistas no venden a compradores individuales, su agente de bienes raíces lo ayudará a navegar el proceso de ejecución hipotecaria.

Una vez que haya encontrado una casa que le guste, obtenga una tasación y una inspección de la propiedad. También se requerirá una aprobación previa de la hipoteca para obtener financiamiento. Una vez que los resultados de su inspección parezcan satisfactorios, haga un seguimiento con su prestamista y agente para finalizar el trato.

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